경매초보자가 절대 낙찰받으면 안되는 경매 물건은? (초보자는 꼭보세요!)

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부동산 경매가 일반인들에게 어려운 이유는 바로 권리분석 때문인데요, 이 두려움 때문에 지레 겁먹고 경매는 도전조차 안해보는 경우가 많습니다.

 

하지만, 부동산 전문가 처럼 경매에 참여하는 참여자가 모든 권리분석 케이스를 모두 알 필요는 없습니다. 내가 해석 가능한 물건들 위주로만 접근한다면 초보자도 충분히 경매에 도전해 볼수 있다고 생각합니다.

 

단, 경매 초보자가 절대 낙찰받으면 안되는 물건을 지금부터 알아보겠습니다. 이런 물건들은 초보자가 해결하기 매우 어려우므로 피하는 것이 가장 좋습니다.

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경매 초보자가 피해야 하는 경매 물건은?

 

다만, 경매 초보자가 피해야할 경매 물건을 알아보기 전에 알아보기 전에 말소기준 권리에 대해 먼저 알고 넘어 가야 합니다.

 

말소기준 권리란?

등기부등본에 보이는 여러 권리 중 하나를 기준권리로 삼으면서 기준보다 선순위에 있는 권리는 낙찰자(매수인)가 인수하고, 후순위에 있는 권리는 등기부상에서 소멸하게 하는 기준이 되는 등기입니다.

 

말소기준권리에는 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기가 있습니다.

 

1. 선순위 가처분 등기가 있는 경우

말소기준 권리 기준으로 선순위에 있는 가처분 등기는 소송을 진행하고 있거나 진행될 수 있다는 뜻이므로 반드시 피해야 합니다.

 

결국 낙찰자는 소송 결과를 인수해야 하며, 만약 이 가처분이 소유권과 관련된 분쟁소송이고 또한 갑의 가처분자가 승소한다면 낙찰자가 소유권을 상실하게 됩니다. 이에 따라 선순위 가처분 등기가 있는 경우에는 절대 낙찰 받아서는 안됩니다.

 

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2. 선순위 가등기가 있는 경우

가등기라는 건 소유권을 이전받을 권리가 있다는 뜻입니다.

만약 가등기가 본등기를 실행할 경우 가등기 이후의 모든 권리들은 소멸하게 되므로, 가등기 권리를 낙찰자가 인수하는 것은 부담이 매우 큽니다.

 

낙찰이후에 가등기권자가 본등기를 실행하면 낙찰자가 소유권을 상실하게 되는 상황이 발생하므로 입찰에 참여해서는 안됩니다.

 

 

3. 갑구에 예고등기가 있는 경우

등기부 등본의 갑구는 소유권에 관한 사항이 표시되는데요, 갑구에 예고등기가 있는 경우는 소유권과 관련된 분쟁소송이 진행중이라는 뜻 입니다. 

 

예고등기는 특성 상 순위에 상관없이 낙찰자에게 무조건 인수되는 권리이기 때문에 소멸되지 않으므로 갑구에 예고등기가 있는 경우에는 소송중인 원고의 승소 시에 낙찰자가 소유권을 상실할 수도 있습니다.

 

처음부터 이런 물건은 입찰에 참여해서는 안될 것입니다.

 

참고로 을구에 예고등기는 케이스별로 다르므로 좀더 공부를 한 뒤 접근해야 할 것입니다.

 

4. 가처분(건물 철거) 등기가 있는 경우

가처분(건물철거)는 건물을 철거하라는 소송이 진행 중인것을 나타내는 등기인데요, 여기서 중요한 점은 해당 등기는 순위에 상관없이 낙찰자에게 인수되는 권리입니다.

 

소송의 원고가 승소 시에는 낙찰 이후 물건을 철거해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 그러므로 법정지상권이 성립되지 않는 건물은 절대 낙찰받으면 안됩니다.

 

 

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경매에 입찰하는 주요 목적이 시세보다 낮은 물건을 낙찰받기 위함인데, 이런 케이스들을 알지 못하고 낙찰 받게 된다면 낭패겠지요.

 

이외에도 복잡한 권리분석으로 인해서 초보자가 주의해야 하는 케이스는 많이 있습니다. 다만, 최소한 위 케이스들은  반드시 피하고 가야 나중에 피해를 최소화 할 수 있을 것입니다.